Comment acheter une maison en viager ?

Comprendre le concept du viager

Principes de base du viager

Le viager est un type d’achat immobilier qui repose sur la mort du vendeur. Il s’agit d’une transaction immobilière particulière où l’acheteur verse une somme d’argent, appelée bouquet, au vendeur au moment de la signature du contrat, puis lui verse une rente viagère jusqu’à son décès. Ce système permet au vendeur de bénéficier d’un complément de revenus durant sa vie, tout en assurant à l’acheteur l’acquisition d’un bien immobilier à un prix potentiellement avantageux.

Les étapes pour acheter une maison en viager

Choisir le type de viager

Le choix entre le viager libre et le viager occupé dépend des objectifs de l’acheteur. Le viager libre permet à l’acheteur d’occuper immédiatement le logement, tandis que le viager occupé implique que l’acheteur attende le décès du vendeur pour disposer du bien. Le montant du bouquet et de la rente viagère varie selon le type de viager choisi.

Évaluer le bien immobilier

Faire évaluer le bien par un expert immobilier avant de fixer le montant du bouquet et de la rente est essentiel. Cette évaluation permettra de déterminer la valeur vénale du bien, qui servira de base pour la fixation des montants à verser au vendeur. Il est important de prendre en compte l’état du bien, sa localisation et les éventuels travaux à réaliser.

Déterminer le montant du bouquet et de la rente

Le montant du bouquet est fixé librement entre l’acheteur et le vendeur, tandis que la rente est fixée par le notaire en fonction de différents éléments, tels que l’âge et le sexe du vendeur, la valeur vénale du bien et le type de viager choisi. Il est important de bien négocier ces montants pour trouver un équilibre entre les intérêts de l’acheteur et ceux du vendeur.

Signer le contrat de vente

Un acte authentique établi par un notaire est obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers en viager. Le contrat de vente doit mentionner les conditions de la vente, notamment le montant du bouquet, le montant de la rente viagère, la durée de la rente, les garanties accordées au vendeur et les éventuelles clauses suspensives.

Les avantages et inconvénients de l’achat en viager

Type de viagerOccupation du logementMontant du bouquetRente viagère
Viager libreAcheteur peut entrer immédiatementPlus élevéPlus faible
Viager occupéAcheteur attend le décès du vendeurPlus faiblePlus élevée

Avantages

  • Décote du prix d’achat

    La décote du prix d’achat en fonction de l’âge et du sexe du vendeur permet à l’acheteur de réaliser une économie par rapport à un achat immobilier classique.

  • Frais de notaire réduits

    Les frais de notaire sont réduits par rapport à un achat immobilier classique, car ils sont calculés sur la base du montant du bouquet et non sur la valeur totale du bien.

  • Absence de recettes locatives imposables

    Il n’y a pas de recettes locatives imposables, ce qui est un avantage fiscal pour l’acheteur qui n’a pas à déclarer de revenus fonciers.

Inconvénients

  • Indisponibilité du logement

    Le logement n’est pas disponible pour l’acheteur tant que le vendeur est en vie, ce qui peut être un inconvénient si l’acheteur souhaite occuper le bien rapidement.

  • Risque de rentes viagères trop élevées

    Il existe un risque que les rentes viagères dépassent la valeur du bien immobilier, ce qui peut être désavantageux pour l’acheteur si le vendeur vit plus longtemps que prévu.

Financer l’achat en viager

Obtenir un prêt immobilier pour acheter en viager est difficile en raison de la garantie accordée au vendeur, mais il existe des solutions telles que l’apport personnel ou la mise en garantie d’un autre bien. Il est également possible de recourir à un crédit in fine, qui permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt et de rembourser le capital en une seule fois à l’échéance.

Les garanties dans le contrat de vente

Des garanties sont insérées dans le contrat de vente pour protéger le vendeur, notamment la garantie d’insaisissabilité du bien en cas de non-paiement de la rente, la garantie de remboursement du bouquet en cas de décès prématuré de l’acheteur ou encore la garantie de paiement de la rente en cas de revente du bien par l’acheteur.

Le viager en famille

L’achat en viager en famille est possible, mais peut être considéré comme une donation déguisée par l’administration fiscale si les conditions de la vente ne sont pas respectées. Il est donc important de veiller à ce que la transaction soit réalisée dans des conditions proches du marché et de faire appel à un notaire pour rédiger le contrat de vente.

Le viager comme stratégie d’investissement

Le viager représente une piste intéressante pour élargir son patrimoine malgré son faible nombre de transactions immobilières en France. Il permet d’acquérir des biens à des prix décotés et de diversifier ses placements immobiliers. Toutefois, il convient d’être prudent et de ne pas sous-estimer les risques liés à ce type d’achat, notamment le risque de longévité du vendeur et l’indisponibilité du bien.

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