Comment acheter une maison en viager

Comprendre le concept du viager

Principes de base du viager

Le viager est un type d’achat immobilier qui repose sur la mort du vendeur. En effet, l’acheteur verse une somme initiale appelée « bouquet » puis verse une rente viagère à vie au vendeur. Le montant de cette rente dépend de l’âge, du sexe et de l’espérance de vie du vendeur. Ainsi, le viager permet à l’acheteur d’acquérir un bien immobilier à un coût moindre tout en offrant au vendeur une source de revenus supplémentaire pour le reste de sa vie.

Les étapes pour acheter une maison en viager

1. Choisir le type de viager

Le choix entre le viager libre et le viager occupé dépend des objectifs de l’acheteur. Dans un viager libre, le vendeur quitte immédiatement le logement et l’acheteur peut en prendre possession. En revanche, dans un viager occupé, le vendeur continue d’occuper le logement jusqu’à son décès. Le viager occupé est généralement moins coûteux pour l’acheteur, mais il doit patienter avant de pouvoir occuper le bien.

2. Évaluer le bien immobilier

Faire évaluer le bien par un expert immobilier avant de fixer le montant du bouquet et de la rente est crucial. Cette évaluation permet de connaître la valeur vénale du bien, qui servira de base pour déterminer le montant de la rente viagère. Il est important de choisir un expert compétent et de confiance pour obtenir une estimation juste et réaliste du bien.

3. Déterminer le montant du bouquet et de la rente

Le montant du bouquet est fixé librement entre l’acheteur et le vendeur, tandis que la rente est fixée par le notaire en fonction de différents éléments, tels que l’âge du vendeur, son espérance de vie, la valeur du bien et les taux d’intérêt. Il est essentiel de bien négocier ces montants pour que l’achat en viager soit intéressant pour les deux parties.

4. Signer le contrat de vente

Un acte authentique établi par un notaire est obligatoire pour toutes les ventes de biens immobiliers en viager. Ce contrat doit mentionner les conditions de la vente, le montant du bouquet, le montant de la rente viagère et les garanties offertes au vendeur. Il est important de bien lire et comprendre ce contrat avant de le signer.

Les avantages et inconvénients de l’achat en viager

Avantages

• Décote du prix d’achat : La décote du prix d’achat en fonction de l’âge et du sexe du vendeur permet à l’acheteur de réaliser une économie sur le coût total du bien.
• Frais de notaire réduits : Les frais de notaire sont réduits par rapport à un achat immobilier classique, car ils sont calculés sur la valeur du bouquet et non sur la valeur totale du bien.
• Absence de recettes locatives imposables : Il n’y a pas de recettes locatives imposables, ce qui est un avantage fiscal pour l’acheteur.

Inconvénients

• Indisponibilité du logement : Le logement n’est pas disponible pour l’acheteur tant que le vendeur est en vie, ce qui peut être un inconvénient majeur dans le cas d’un viager occupé.
• Risque de rentes viagères trop élevées : Il existe un risque que les rentes viagères dépassent la valeur du bien immobilier, ce qui peut être désavantageux pour l’acheteur.

Financer l’achat en viager

Obtenir un prêt immobilier pour acheter en viager est difficile en raison de la garantie accordée au vendeur, mais il existe des solutions telles que l’apport personnel ou la mise en garantie d’un autre bien. Il est important de bien étudier les différentes options de financement avant de se lancer dans un achat en viager.

Les garanties dans le contrat de vente

Des garanties sont insérées dans le contrat de vente pour protéger le vendeur, telles que la réserve d’usufruit, la clause résolutoire ou la garantie de paiement de la rente viagère. Ces garanties permettent de sécuriser la transaction et de rassurer le vendeur sur le sérieux de l’acheteur.

Le viager en famille

L’achat en viager en famille est possible, mais peut être considéré comme une donation déguisée par l’administration fiscale. Il est donc important de bien respecter les règles fiscales et de se faire accompagner par un notaire pour éviter tout litige avec l’administration.

Le viager comme stratégie d’investissement

Le viager représente une piste intéressante pour élargir son patrimoine malgré son faible nombre de transactions immobilières en France. En effet, l’achat en viager permet de diversifier ses placements, d’acquérir un bien immobilier à moindre coût et de bénéficier d’avantages fiscaux. Il convient toutefois de bien étudier les risques et les spécificités de ce type d’investissement avant de se lancer.

Tableau comparatif des types de viager

Type de viager	Occupation du logement	Montant du bouquet	Rente viagère
Viager libre	Acheteur peut entrer immédiatement	Plus élevé	Plus faible
Viager occupé	Acheteur attend le décès du vendeur	Plus faible	Plus élevée